二、消极内涵

（一）房屋不是林木等定着于土地的绿植

正如《不动产登记暂行条例》第2条第2款、《不动产单元设定与代码编制规则》第3.11条所列举的，房屋和林木是不同的定着物，房屋因而不是林木。除了林木，定着于土地的花草也是不动产。这些绿植不是房屋，因此并非房地产。房地产与林木等绿植的法律属性不同，不能当然适用后者的法律规范。

（二）房屋不是构筑物

根据《建设工程分类标准》第3.1.1条，建筑工程包含了构筑物工程，在此意义上，建筑物能包含构筑物。但法律未混用建筑物和构筑物，而是明确区分，如《民法典》第344条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”最高立法机关相关人士的释义为，建筑物主要指住宅、写字楼、厂房等，构筑物主要是指不具有居住或生产经营功能的人工建造物，如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等。[49]前文把房屋等同于建筑物，构筑物因此不是房屋。

需要特别注意的是，《城市房地产管理法》第2条第2款把房屋界定为“土地上的房屋等建筑物及构筑物”，房屋在此是建筑物和构筑物的上位概念，隧道、桥梁、水塔等构筑物因而也属于房屋。最高人民法院有的法官认为，这种界定主要是从房地产管理的角度，为便于统一规范和管理，对所有人工设施做的广泛概括说明。但从房屋买卖法律关系出发，作为买卖合同标的物的房屋应仅限于《城市房地产管理法》规定的建筑物，也即狭义的房屋。[50]这种观点值得赞同。从房地产管理的角度来看，建筑物与构筑物可一视同仁，把它们归为房屋，不会产生问题，但一旦综合考虑国土空间规划、建设工程施工、房屋买卖、不动产登记等领域，只有把构筑物从房屋中剥离出来，才有助于法律关系的清晰。

（三）房屋与其他定着物的关系

虽然房屋不同于林木、构筑物等其他定着物，但它们的关系密切，特别是房屋往往配套建造绿地、围墙等附属设施[51]，行业标准《城市绿地分类标准》（CJJ/T85-2017）就明确把附属于居住用地等城市建设用地的绿地称为附属绿地。这些附属设施的形态要么是绿植，要么是构筑物。从实际功能来看，尚不能说这些附属设施是房屋的成分，因为它们分别是独立的不动产。由于附属设施与房屋配套，服务于房屋的使用价值和经济价值，它们之间具有主从关系，房屋是主物，附属设施是从物。

如何界定从物，我国法律未给出明确答案。以瑞士经验来看，从物须符合以下要素：①与主物通常以结合、调适等方式有空间联系，但这种联系异于合成物成分之间的紧密关联，因为它不要求从物一定位于主物之上或之中，如放置于餐厅外的桌椅，关键是能发挥公示作用，使第三人了解这种联系；②持续地服务于主物的经营、使用或保管，仅暂时服务的不是从物，如房客装置的窗帘，仅服务于主物所有人个人目的的也非从物，如住宅中的家具，只有持续用于主物的客观经济目的或行业功能的才为从物，如宾馆或餐厅的家具；③符合交易习惯。[52]只要具备前述要素，动产和不动产均可成为从物。这种经验可供我国参考。以此为准，作为房屋附属设施的绿植、构筑物属于从物。

《民法典》第320条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。”这种从物随主物一体处分的规范显然是任意规范，一旦当事人有约定，从物是不随主物转让的。这对附属设施与房屋之间的关系是不能适用的。根据《不动产登记暂行条例》第8条第1款第1句的规定，不动产登记的基本单位是不动产单元。《不动产单元设定与代码编制规则》第3.12条界定了定着物单元，即“权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，是定着物所有权登记的基本单位”；第3.16条界定了不动产单元，即“权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，由定着物单元和其所在宗地（宗海）共同组成，是不动产登记基本单位”。显然，作为附属设施的绿地、围墙是房屋的配套设施，不符合定着物单元的要求，因而不能与房屋分离而单独登记，在实践中只能附记于登记簿。这样一来，一旦房屋转让，这些附属设施随之转让，当事人的相反约定不能影响这种一体处分效果的发生。

《中国人民解放军房地产管理条例》第2条规定：“本条例所称房地产，是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。”该界定是从军队房地产管理角度出发的，所以范围宽泛，但从规划、建设工程施工、不动产登记等领域出发，应认为房地产仅包括了建设用地及房屋，至于构筑物、附属设施设备以及其他附着物并不在其中，但它们构成房屋配套设施的，应附随于房屋一并转让。

需要强调的是，在建筑物区分所有权中，绿地能成为房屋的组成部分。“建筑物区分所有权解释”第2条第2款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。”根据最高人民法院有的法官的释义，其中的“露台等”包含了绿地，也即满足以下三个要件，绿地属于特定房屋的组成部分：①在规划上专属于特定房屋，由此确保绿地合法；②销售合同有约定，由此确保房地产开发企业等建设单位确实把绿地出卖给购房人；③绿地在购买时已被明示，如围了起来，由此确保符合《民法典》第274条第2句有关属于个人的绿地需明示的要求。至于是否登记，在所不问。[53]根据这一界定，业主在转让房屋所有权时，是要连带绿地一并转让的，当事人的相反约定对此没有意义。